Expertise immobilière
Livre : Expertise immobilière
Guide pratique
Sommaire :
RÉFLEXIONS SUR LA VALEUR DES BIENS
Définition de la valeur
Rappel historique
Définition
Notion de valeur en matière immobilière
Spécificité des biens immobiliers
Valeur vénale (ou valeur de marché)
Relativité de la notion de valeur
Relativité dans le temps
Relativité dans l’espace
Ne pas confondre valeur vénale et opportunité d’acheter
ou de vendre
Autres concepts de valeur
Valeur en poursuite d’usage
Coût de remplacement brut
Coût de remplacement net
Valeur d’apport
Prix de convenance
Valeur de vente forcée
Valeur à neuf
Valeur d’assurance
Valeur hypothécaire
Juste valeur
Valeur locative et loyer
Valeur locative de marché
Valeur locative réglementée
L’EXPERT
Définition
Formation
Ce que doit être l’expert
Comment devenir expert ?
Qualités d’un bon expert
La compétence
L’intégrité
La conscience professionnelle
L’humilité
Le bon sens
La déontologie
Responsabilité de l’expert
Principes généraux
Responsabilité de l’expert judiciaire
Responsabilité de l’expert amiable
Assurances de l’expert
Précautions générales à prendre
GÉNÉRALITÉS SUR L’EXPERTISE IMMOBILIÈRE
Cas où il peut être fait appel à un expert
Types d’interventions de l’expert
Évaluation immobilière ou expertise immobilière
Actualisation d’une expertise antérieure
Avis sur dossier ou révision sur dossier
Contrôle de cohérence d’une expertise
Revue ou certification des conclusions
d’une expertise initiale d’un tiers
Audit immobilier (en anglais : due diligence)
Études diverses
Expertise conjointe avec rapport commun
Précision d’une expertise
Est-il facile ou difficile d’estimer un immeuble ?
L’expertise n’est pas une science exacte
L’EXPERT FACE AU CONTRÔLE DE LA VALEUR
PAR L’ADMINISTRATION FISCALE
La notion de valeur en matière fiscale
La méthode d’approche
La procédure d’imposition : le redressement
Le déroulement de la procédure
La place de l’expertise dans la procédure
La dissimulation
LE CONTEXTE RÉGLEMENTAIRE
La Charte de l’expertise en évaluation immobilière
Conditions générales d’exercice de l’expertise
en évaluation immobilière
Méthodologie d’évaluation
Missions et diligences
Principes déontologiques s’appliquant aux experts
en évaluation immobilière
Le rapport du groupe de travail sur l’expertise immobilière
du patrimoine des sociétés faisant publiquement appel à l’épargne
Règles comptables et évaluation des immeubles
Expertises pour les entreprises d’assurances
Expertise pour les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)
Expertises pour les organismes de placement collectif immobilier
(OPCI)
Nomination des évaluateurs
Contrat d’expertise
Mission des évaluateurs
Méthodes d’évaluation
Rendu des travaux d’évaluation
Responsabilité des évaluateurs
Expertises pour les banques et établissements financiers
Sociétés de crédit foncier et obligations foncières
Garanties hypothécaires et ratio de solvabilité
des établissements de crédit
Expertises pour recouvrement de créances
Expertises pour fixer le niveau du provisionnement
des banques et établissements de crédit
L’expertise judiciaire
EXPERTISE IMMOBILIÈRE
ET NORMES COMPTABLES IFRS
Présentation générale
L’estimation des immeubles de placement : la norme IAS
Évaluation initiale
Évaluations ultérieures
L’estimation des immobilisations corporelles : la norme IAS
Évaluation initiale
Évaluations postérieures
L’estimation des contrats de location : la norme IAS
Locations simples
Locations-financements
Interventions de l’expert
L’estimation des stocks : la norme IAS
Récapitulation des missions possibles d’un expert
L’ORGANISATION DE LA PROFESSION
La protection du titre d’expert
Experts judiciaires
Experts fonciers, agricoles et immobiliers
et experts forestiers
L’expertise immobilière : un métier non réglementé
L’expert français dans son environnement international
La Fédération hypothécaire européenne
TEGoVA et les normes européennes d’expertise
immobilière
Les Chartered surveyors
Partie •
Les facteurs de la valeur
LA SITUATION
Le phénomène urbain et la rente foncière
La croissance urbaine
La spécificité du marché foncier
Le site
Le quartier
Le voisinage
LES FACTEURS PHYSIQUES DE LA VALEUR
Le terrain
La configuration
Le relief
Le sous-sol
Les éléments d’équipement
L’encombrement
Charge foncière et ventilation terrain/constructions
Les constructions
Architecture et gros oeuvre
Le second oeuvre
Les équipements
Le diagnostic technique
L’appréciation du coût de construction
Les travaux et leur incidence sur la valeur vénale
Amortissement et vétusté
Obsolescence et décote pour immobilisation
LES FACTEURS ÉCONOMIQUES ET SOCIOLOGIQUES
DE LA VALEUR
Le fondement économique de la valeur
La spécificité du bien immobilier
Utilité et rentabilité
Politique monétaire et valeur
Généralités
Monnaie et théories économiques
Le fonctionnement du marché
L’approche théorique
Les caractéristiques du marché immobilier
Le comportement des acteurs
Le cycle immobilier
Le contexte local
Les facteurs locaux
Exemple des marchés résidentiels de province
LES FACTEURS JURIDIQUES DE LA VALEUR
Droit de propriété
Définition
Évolution conceptuelle
Réglementation d’urbanisme
Objectifs et principales interventions législatives
Dispositions réglementaires applicables sur l’ensemble
du territoire français en l’absence de document d’urbanisme
Particularités de l’urbanisme réglementaire
de la région Île-de-France
Fiscalité de l’urbanisme spécifique à l’Île-de-France
Zones franches urbaines (ZFU)
Servitudes de droit public
Distinction entre servitude administrative
et servitude de droit privé
Servitudes d’urbanisme ayant un impact majeur
sur la valorisation des immeubles
Documents d’urbanisme
Documents d’urbanisme simplifiés :
les cartes communales
POS et PLU
Règles supra communales d’aménagement :
les schémas de cohérence territoriale (SCOT)
Fiscalité de l’urbanisme
Urbanisme opérationnel et restrictions au droit de disposer
Droit de préemption urbain (DPU)
Zones d’aménagements différés (ZAD)
Zones de risques
Zones d’Aménagement Concerté (ZAC)
Lotissements
Divisions foncières et modification du régime
des certificats d’urbanisme
Législation des loyers d’habitation
Introduction : la diversité de la réglementation
Régime de la loi du er septembre
Régime locatif de la loi du juillet
Locations en meublé
Facteurs de variation de la valeur locative
Loyers conventionnés
Droit de préemption du locataire
(art -II de la loi de juillet )
Conclusion
Aperçu sur les éléments techniques du règlement de copropriété
Généralités
Règlement de copropriété et état descriptif de division
Calcul des tantièmes de copropriété et des charges
générales
Calcul des charges entraînées par les services collectifs
et les éléments d’équipements communs
Calcul de la répartition des charges relatives
aux travaux d’amélioration
LES FACTEURS FISCAUX DE LA VALEUR
Importance de la fiscalité
Le poids de la fiscalité et son incidence structurelle
La perturbation des marchés par des mesures spécifiques
Incidence économique de la fiscalité sur le fonctionnement
des marchés
Le logement neuf
La restauration des quartiers historiques
(loi Malraux du août )
Autres dispositifs
Principes et méthodes d’estimation
L’ESTIMATION PAR COMPARAISON
Principe
Les unités de mesure
Un cas simple déjà complexe : quelle unité de mesure retenir
pour l’estimation d’un appartement ?
La pondération en valeur vénale
Les annexes séparées : pondération
ou estimation distincte ?
Ne pas confondre la pondération en valeur vénale
avec d’autres types de pondération
Les unités de mesure couramment utilisées
en expertise immobilière
Détermination de la valeur unitaire
L’hétérogénéité des marchés immobiliers ne permet pas
de définir à chaque instant un « cours » applicable
L’analyse comparative
De l’analyse multicritères à l’approche hédonique
de la valeur
Avantages et inconvénients de la méthode d’estimation
par comparaison
Le principal avantage : la méthode est en prise directe
avec le marché
Inconvénients et limites
LES MÉTHODES D’ESTIMATION PAR SOL
ET CONSTRUCTIONS
Formulation mathématique
Le terrain
Estimation par comparaison du terrain nu et libre
Abattement pour occupation
Les constructions
La méthode comparative d’estimation par sol et constructions
Valeur du sol
Valeur des constructions
Analyse des points de comparaison
Estimation de l’immeuble
Estimation par le coût de remplacement
Principe de la méthode
Valeur du terrain
Valeur des constructions
Avantages et inconvénients de la méthode
L’ESTIMATION PAR CAPITALISATION DU REVENU
Définitions
Taux de capitalisation brut et taux de capitalisation net
Taux de rendement brut et taux de rendement net
La pratique de la méthode
Détermination du revenu R
Détermination du taux t
Application de la méthode lorsque le revenu
n’est pas au niveau de marché
Corrections éventuelles du résultat
Types de biens pouvant être estimés par capitalisation
Avantages et inconvénients
Le principal avantage : la simplicité
Limites ou faiblesses de la méthode
L’ESTIMATION PAR ACTUALISATION
Principe de la méthode
Estimation des différentes variables
Durée de détention
Revenus nets
Valeur nette de revente
Taux d’actualisation
Réalisation pratique d’une estimation
Description de l’immeuble et choix des hypothèses
Résultats
DÉMEMBREMENTS DE LA PROPRIÉTÉ
ET ESTIMATIONS
Usufruit et nue-propriété
Le contexte juridique
L’évaluation de l’usufruit
L’évaluation de la nue-propriété
La rente viagère
Le contexte juridique
Le calcul de la rente
Le cas particulier du droit d’usage et d’habitation
Les baux de longue durée
Les principaux contrats
L’indivision et les parts de sociétés civiles immobilières
Principes d’évaluation des parts indivises
Principes d’évaluation des parts de sociétés civiles
immobilières
L’ESTIMATION DANS LE CADRE DE L’EXPROPRIATION
Les grandes phases de la procédure d’expropriation
Le cadre de l’expropriation : l’utilité publique
La phase administrative
La phase judiciaire
Les principes d’indemnisation
La réparation du préjudice
Les règles de calcul de l’indemnité
Le cas particulier des terrains à bâtir et du tréfonds
Les indemnités accessoires
L’indemnité de remploi
Indemnités diverses
Indemnités dues aux locataires
CONSIDÉRATIONS GÉNÉRALES SUR LES MÉTHODES
D’ESTIMATION
Les méthodes d’estimation spécifiques à certains types de biens
Estimation des terrains à bâtir par compte à rebours
Estimation à partir du bilan financier prévisionnel
d’un marchand de biens
Méthodes dites professionnelles
Estimation par actualisation des valeurs antérieures
Principe
Limites
Estimation des immeubles en développement
Du bon usage des méthodes d’estimation
Les méthodes d’estimation sont simples ;
leur application judicieuse l’est beaucoup moins
Le fondement économique de chaque méthode d’estimation
trace les limites de son utilisation
Est-ce que deux méthodes valent mieux qu’une ?
Un bien peut-il avoir deux valeurs ?
C’est la compétence de l’expert qui fait la qualité
de l’expertise
Application des méthodes à l’estimation
des biens immobiliers urbains d’habitation
L’ESTIMATION DES APPARTEMENTS
Facteurs de la valeur
Facteurs liés à l’immeuble
Facteurs liés à l’appartement
Facteurs économiques
Pour les appartements loués : les conditions d’occupation
Définition des unités de mesure pour l’estimation par comparaison
Surface habitable
Surface utile pondérée (SUP)
Estimation des appartements libres
Estimation par comparaison au mètre carré habitable
ou utile pondéré
Estimation des annexes séparées
Estimation des appartements loués
Estimation par comparaison
avec d’autres appartements loués
Estimation à partir de la valeur libre
Estimation par capitalisation du revenu
L’ESTIMATION DES MAISONS INDIVIDUELLES
Les facteurs de la valeur
Situation
Facteurs liés au terrain
Facteurs liés aux constructions
Unités de mesure
Liste des unités de mesure utilisables
Relation entre surface habitable (ou utile pondérée)
et surface développée hors oeuvre pondérée
Exemples de coefficients de pondération
Méthodes d’estimation
Estimation par comparaison, terrain intégré
Estimation par comparaison, terrain non intégré
Estimation des maisons louées par capitalisation
du revenu
L’ESTIMATION DES TERRAINS À BÂTIR
Définition d’un terrain à bâtir
Au sens courant
Au sens du Code de l’expropriation
Facteurs de la valeur des terrains à bâtir
Particularités du marché des terrains à bâtir
Le fondement juridique de la valeur : la constructibilité
Estimation d’un terrain à bâtir pour
la construction d’une maison individuelle
Estimation par comparaison au lot
Estimation par comparaison au mètre carré de surface brute
Estimation par zones de valeurs décroissantes
Estimation d’un terrain à bâtir pour la construction d’un immeuble
collectif d’habitation et pour l’immobilier d’entreprise
Estimation par comparaison au mètre carré de surface brute
Estimation par la charge foncière
L’ESTIMATION DES IMMEUBLES DE RAPPORT MIXTES
Facteurs de la valeur
Situation
Caractéristiques techniques de l’immeuble
Situation locative
Les droits de préemption des locataires
Facteurs économiques : le marché des immeubles
de rapport
Estimation en bloc des immeubles de rapport
Estimation par capitalisation du revenu
Estimation par actualisation des cash-flows
Estimation par comparaison
Estimation par compte à rebours
Estimation lot par lot des immeubles de rapport
Les préalables juridiques
Estimation lot par lot dans le cadre
d’un partage successoral
Estimation lot par lot dans une opération
de valorisation immobilière par un professionnel
Partie •
ESTIMATIONS EN MATIÈRE COMMERCIALE
L’ÉVALUATION DES LOYERS COMMERCIAUX
Le cadre juridique : le Code du commerce (Livre er – Chapitre V)
Le statut des baux commerciaux ne s’applique que
dans des conditions strictes
Les relations bailleur-preneur
La fixation du loyer d’origine et le droit d’entrée
L’évolution du loyer au cours du bail
Le renouvellement
La fixation du montant du loyer renouvelé
Le principe du plafonnement
Le déplafonnement
La détermination de la valeur locative
La fixation de la valeur locative par expertise
L’ESTIMATION DES MURS DE BOUTIQUES
ET DES CENTRES COMMERCIAUX
Estimation des boutiques
Les facteurs de la valeur
Méthode d’estimation
Le marché des boutiques
Estimation des centres commerciaux
La spécificité des centres commerciaux
L’analyse de la rentabilité
Facteurs de la valeur
Méthode d’estimation
L’ESTIMATION DES BUREAUX, ENTREPÔTS,
LOCAUX D’ACTIVITÉ ET IMMEUBLES INDUSTRIELS
Estimation des bureaux
Définition des bureaux
La commercialité et les changements d’affectation
Facteurs de la valeur
Le marché des bureaux
Méthodes d’estimation
Estimation des entrepôts
L’évolution de la fonction entreposage-logistique
Les contraintes réglementaires et les produits
Facteurs de la valeur
Caractéristiques du marché
Méthodes d’estimation
Les locaux d’activité et les immeubles industriels
Les catégories de locaux
Facteurs de la valeur
Méthodes d’estimation
L’ESTIMATION DES HÔTELS ET DES IMMEUBLES
D’HÉBERGEMENT COLLECTIF
Estimation des hôtels
Les acteurs de l’hôtellerie
Le contexte juridique
La fixation du loyer : la méthode hôtelière
La méthode hôtelière nouvelle et le cas des hôtels neufs
L’estimation des « murs »
L’estimation de l’entreprise : murs et fonds
Les autres immeubles d’hébergement
Les résidences hôtelières
Les résidences pour étudiants
Les résidences pour personnes âgées
Les cliniques
DROIT AU BAIL ET INDEMNITÉ D’ÉVICTION
Le droit au bail
Le fondement de la valeur du droit au bail
Les facteurs de la valeur
Les méthodes d’estimation
L’indemnité d’éviction
Le fondement juridique
Modalités de calcul de l’indemnité d’éviction
DE L’ÉVALUATION DU FONDS DE COMMERCE
À L’ÉVALUATION DE L’ENTREPRISE
Les éléments constitutifs du fonds de commerce et de l’entreprise
Les éléments incorporels
Les éléments corporels
L’évaluation du fonds de commerce
Les évolutions de l’activité commerciale
Les facteurs de la valeur du fonds
Les méthodes d’estimation
Les approches de la valeur de l’entreprise
Évaluation par la rentabilité
Évaluation par l’actif net réévalué
L’ESTIMATION DES IMMEUBLES RURAUX
LES FACTEURS DE LA VALEUR
DES IMMEUBLES RURAUX
Définition de l’immeuble rural
La diversité des immeubles
La diversité des interventions demandées à l’expert
Facteurs physiques de la valeur
Qualité agronomique du sol
État cultural
Climat et microclimat
Facteurs conditionnant les facilités d’exploitation
Particularités concernant les prairies
Facteurs physiques de la valeur d’un corps de ferme
Facteurs économiques et sociologiques de la valeur
Le marché et les intervenants
Rentabilité des productions et droit de produire
Valeur d’agrément de la terre
Facteurs juridiques de la valeur
Statut des baux ruraux
Droit de préemption de la SAFER
Contrôle des structures
Attribution préférentielle
Droit de l’urbanisme
Facteurs fiscaux de la valeur
Droits de mutation
Impôt de solidarité sur la fortune
LES MÉTHODES D’ESTIMATION DES EXPLOITATIONS
AGRICOLES
Estimation des exploitations agricoles libres
Estimation par comparaison des parcelles et groupes
de parcelles homogènes
Estimation des exploitations entières
Estimation des exploitations agricoles louées
Estimation par comparaison directe
Estimation à partir de la valeur libre
Estimation par capitalisation du revenu
Les particularités des opérations d’expertise
Collecte de documents
Utilisation de la cartographie
Visite des bâtiments
Visite des terres
Les analyses de terres
L’analyse des comptes de gestion
La signification des lieudits
L’observation de la végétation cultivée
L’observation de la végétation spontanée :
notion de plante indicatrice
Les équipements valorisants
Notions sur l’estimation des vignobles
Facteurs de la valeur
Méthodes d’estimation
NOTIONS D’EXPERTISE FORESTIÈRE
Notions de sylviculture
Les essences forestières
Conduite des peuplements
Régénération de la forêt
Les facteurs de la valeur
Appréciation quantitative des réserves sur pied :
inventaire et cubage
Qualité des bois
Qualité du sol et adaptation des essences au sol
Climat et adaptation des essences au climat
Qualité des infrastructures
Valeur d’agrément
Facteurs économiques de la valeur :
le marché des grumes et le marché des forêts
Méthodes d’estimation
Estimation par fonds et peuplement
Estimation par comparaison
Estimation par capitalisation du revenu
Méthodes mathématiques d’estimation des bois et forêts
L’ESTIMATION DES CHÂTEAUX
ET GRANDES PROPRIÉTÉS D’AGRÉMENT
Facteurs physiques de la valeur
Usage
Époque de construction, qualité architecturale, décoration
Emplacement
État
Distribution, habitabilité, confort
Taille
Annexes bâties
Parc
Charges
Facteurs juridiques et économiques de la valeur
Classement ou inscription : le régime des Monuments
historiques
Locations
Droit de l’urbanisme
Le marché des châteaux
Les châteaux de domaines viticoles
Méthodes d’estimation des châteaux
Estimation d’un château, siège d’une activité économique
Estimation par comparaison
Estimation par le revenu
Méthodes à exclure
Partie •
LA PRATIQUE DE L’EXPERTISE IMMOBILIÈRE
LE DÉROULEMENT D’UNE OPÉRATION D’EXPERTISE
Opérations préalables à la visite de l’immeuble
La mission de l’expert
Constitution du dossier
Prise de connaissance du dossier
Visite de l’immeuble
Prévoir le temps nécessaire
Le déroulement de la visite
Recherches complémentaires
Enquêtes et recherches diverses
Étude du marché
Rédaction du rapport d’expertise
Diversité des rapports en fonction de la mission
Plan et contenu du rapport détaillé
Qu’est-ce qu’une bonne expertise ?
Liste de quelques erreurs trop communes
dans un rapport d’expertise
LES OUTILS DE L’EXPERT
Documentation
Fonds documentaire
Fichier de références
Données sur la mesure de la performance
de l’immobilier d’investissement
Banques de données
Les outils informatiques
La maîtrise des outils de base
Logiciels spécifiques
Mathématiques financières
Notions de base
Exemples d’application
EXEMPLES DE RAPPORTS D’EXPERTISE
Appartement
Immeuble de rapport mixte
Immeuble de bureaux avec actualisation des cash-flows
Estimation de la valeur locative d’une boutique
Fiche d’actualisation annuelle pour une SCPI
Fiche de résumé conclusif ACAM d’expertise quinquennale
pour les immeubles bâtis
Rapport d’expertise judiciaire : exemple de présentation
ANNEXES
Abreviations
Bibliographie
Le pouvoir d’achat du franc et de l’euro de à
Table de mortalité des années - pour la France
Valeur de quelques fonds de commerces selon les barèmes professionnels
et la jurisprudence
Estimation des immeubles de rapport par compte à rebours :
calcul de la TVA sur marge
Rapport du groupe de travail sur l’expertise immobilière du patrimoine
des sociétés faisant publiquement appel à l’épargne
Définition de la valeur
Rappel historique
Définition
Notion de valeur en matière immobilière
Spécificité des biens immobiliers
Valeur vénale (ou valeur de marché)
Relativité de la notion de valeur
Relativité dans le temps
Relativité dans l’espace
Ne pas confondre valeur vénale et opportunité d’acheter
ou de vendre
Autres concepts de valeur
Valeur en poursuite d’usage
Coût de remplacement brut
Coût de remplacement net
Valeur d’apport
Prix de convenance
Valeur de vente forcée
Valeur à neuf
Valeur d’assurance
Valeur hypothécaire
Juste valeur
Valeur locative et loyer
Valeur locative de marché
Valeur locative réglementée
L’EXPERT
Définition
Formation
Ce que doit être l’expert
Comment devenir expert ?
Qualités d’un bon expert
La compétence
L’intégrité
La conscience professionnelle
L’humilité
Le bon sens
La déontologie
Responsabilité de l’expert
Principes généraux
Responsabilité de l’expert judiciaire
Responsabilité de l’expert amiable
Assurances de l’expert
Précautions générales à prendre
GÉNÉRALITÉS SUR L’EXPERTISE IMMOBILIÈRE
Cas où il peut être fait appel à un expert
Types d’interventions de l’expert
Évaluation immobilière ou expertise immobilière
Actualisation d’une expertise antérieure
Avis sur dossier ou révision sur dossier
Contrôle de cohérence d’une expertise
Revue ou certification des conclusions
d’une expertise initiale d’un tiers
Audit immobilier (en anglais : due diligence)
Études diverses
Expertise conjointe avec rapport commun
Précision d’une expertise
Est-il facile ou difficile d’estimer un immeuble ?
L’expertise n’est pas une science exacte
L’EXPERT FACE AU CONTRÔLE DE LA VALEUR
PAR L’ADMINISTRATION FISCALE
La notion de valeur en matière fiscale
La méthode d’approche
La procédure d’imposition : le redressement
Le déroulement de la procédure
La place de l’expertise dans la procédure
La dissimulation
LE CONTEXTE RÉGLEMENTAIRE
La Charte de l’expertise en évaluation immobilière
Conditions générales d’exercice de l’expertise
en évaluation immobilière
Méthodologie d’évaluation
Missions et diligences
Principes déontologiques s’appliquant aux experts
en évaluation immobilière
Le rapport du groupe de travail sur l’expertise immobilière
du patrimoine des sociétés faisant publiquement appel à l’épargne
Règles comptables et évaluation des immeubles
Expertises pour les entreprises d’assurances
Expertise pour les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)
Expertises pour les organismes de placement collectif immobilier
(OPCI)
Nomination des évaluateurs
Contrat d’expertise
Mission des évaluateurs
Méthodes d’évaluation
Rendu des travaux d’évaluation
Responsabilité des évaluateurs
Expertises pour les banques et établissements financiers
Sociétés de crédit foncier et obligations foncières
Garanties hypothécaires et ratio de solvabilité
des établissements de crédit
Expertises pour recouvrement de créances
Expertises pour fixer le niveau du provisionnement
des banques et établissements de crédit
L’expertise judiciaire
EXPERTISE IMMOBILIÈRE
ET NORMES COMPTABLES IFRS
Présentation générale
L’estimation des immeubles de placement : la norme IAS
Évaluation initiale
Évaluations ultérieures
L’estimation des immobilisations corporelles : la norme IAS
Évaluation initiale
Évaluations postérieures
L’estimation des contrats de location : la norme IAS
Locations simples
Locations-financements
Interventions de l’expert
L’estimation des stocks : la norme IAS
Récapitulation des missions possibles d’un expert
L’ORGANISATION DE LA PROFESSION
La protection du titre d’expert
Experts judiciaires
Experts fonciers, agricoles et immobiliers
et experts forestiers
L’expertise immobilière : un métier non réglementé
L’expert français dans son environnement international
La Fédération hypothécaire européenne
TEGoVA et les normes européennes d’expertise
immobilière
Les Chartered surveyors
Partie •
Les facteurs de la valeur
LA SITUATION
Le phénomène urbain et la rente foncière
La croissance urbaine
La spécificité du marché foncier
Le site
Le quartier
Le voisinage
LES FACTEURS PHYSIQUES DE LA VALEUR
Le terrain
La configuration
Le relief
Le sous-sol
Les éléments d’équipement
L’encombrement
Charge foncière et ventilation terrain/constructions
Les constructions
Architecture et gros oeuvre
Le second oeuvre
Les équipements
Le diagnostic technique
L’appréciation du coût de construction
Les travaux et leur incidence sur la valeur vénale
Amortissement et vétusté
Obsolescence et décote pour immobilisation
LES FACTEURS ÉCONOMIQUES ET SOCIOLOGIQUES
DE LA VALEUR
Le fondement économique de la valeur
La spécificité du bien immobilier
Utilité et rentabilité
Politique monétaire et valeur
Généralités
Monnaie et théories économiques
Le fonctionnement du marché
L’approche théorique
Les caractéristiques du marché immobilier
Le comportement des acteurs
Le cycle immobilier
Le contexte local
Les facteurs locaux
Exemple des marchés résidentiels de province
LES FACTEURS JURIDIQUES DE LA VALEUR
Droit de propriété
Définition
Évolution conceptuelle
Réglementation d’urbanisme
Objectifs et principales interventions législatives
Dispositions réglementaires applicables sur l’ensemble
du territoire français en l’absence de document d’urbanisme
Particularités de l’urbanisme réglementaire
de la région Île-de-France
Fiscalité de l’urbanisme spécifique à l’Île-de-France
Zones franches urbaines (ZFU)
Servitudes de droit public
Distinction entre servitude administrative
et servitude de droit privé
Servitudes d’urbanisme ayant un impact majeur
sur la valorisation des immeubles
Documents d’urbanisme
Documents d’urbanisme simplifiés :
les cartes communales
POS et PLU
Règles supra communales d’aménagement :
les schémas de cohérence territoriale (SCOT)
Fiscalité de l’urbanisme
Urbanisme opérationnel et restrictions au droit de disposer
Droit de préemption urbain (DPU)
Zones d’aménagements différés (ZAD)
Zones de risques
Zones d’Aménagement Concerté (ZAC)
Lotissements
Divisions foncières et modification du régime
des certificats d’urbanisme
Législation des loyers d’habitation
Introduction : la diversité de la réglementation
Régime de la loi du er septembre
Régime locatif de la loi du juillet
Locations en meublé
Facteurs de variation de la valeur locative
Loyers conventionnés
Droit de préemption du locataire
(art -II de la loi de juillet )
Conclusion
Aperçu sur les éléments techniques du règlement de copropriété
Généralités
Règlement de copropriété et état descriptif de division
Calcul des tantièmes de copropriété et des charges
générales
Calcul des charges entraînées par les services collectifs
et les éléments d’équipements communs
Calcul de la répartition des charges relatives
aux travaux d’amélioration
LES FACTEURS FISCAUX DE LA VALEUR
Importance de la fiscalité
Le poids de la fiscalité et son incidence structurelle
La perturbation des marchés par des mesures spécifiques
Incidence économique de la fiscalité sur le fonctionnement
des marchés
Le logement neuf
La restauration des quartiers historiques
(loi Malraux du août )
Autres dispositifs
Principes et méthodes d’estimation
L’ESTIMATION PAR COMPARAISON
Principe
Les unités de mesure
Un cas simple déjà complexe : quelle unité de mesure retenir
pour l’estimation d’un appartement ?
La pondération en valeur vénale
Les annexes séparées : pondération
ou estimation distincte ?
Ne pas confondre la pondération en valeur vénale
avec d’autres types de pondération
Les unités de mesure couramment utilisées
en expertise immobilière
Détermination de la valeur unitaire
L’hétérogénéité des marchés immobiliers ne permet pas
de définir à chaque instant un « cours » applicable
L’analyse comparative
De l’analyse multicritères à l’approche hédonique
de la valeur
Avantages et inconvénients de la méthode d’estimation
par comparaison
Le principal avantage : la méthode est en prise directe
avec le marché
Inconvénients et limites
LES MÉTHODES D’ESTIMATION PAR SOL
ET CONSTRUCTIONS
Formulation mathématique
Le terrain
Estimation par comparaison du terrain nu et libre
Abattement pour occupation
Les constructions
La méthode comparative d’estimation par sol et constructions
Valeur du sol
Valeur des constructions
Analyse des points de comparaison
Estimation de l’immeuble
Estimation par le coût de remplacement
Principe de la méthode
Valeur du terrain
Valeur des constructions
Avantages et inconvénients de la méthode
L’ESTIMATION PAR CAPITALISATION DU REVENU
Définitions
Taux de capitalisation brut et taux de capitalisation net
Taux de rendement brut et taux de rendement net
La pratique de la méthode
Détermination du revenu R
Détermination du taux t
Application de la méthode lorsque le revenu
n’est pas au niveau de marché
Corrections éventuelles du résultat
Types de biens pouvant être estimés par capitalisation
Avantages et inconvénients
Le principal avantage : la simplicité
Limites ou faiblesses de la méthode
L’ESTIMATION PAR ACTUALISATION
Principe de la méthode
Estimation des différentes variables
Durée de détention
Revenus nets
Valeur nette de revente
Taux d’actualisation
Réalisation pratique d’une estimation
Description de l’immeuble et choix des hypothèses
Résultats
DÉMEMBREMENTS DE LA PROPRIÉTÉ
ET ESTIMATIONS
Usufruit et nue-propriété
Le contexte juridique
L’évaluation de l’usufruit
L’évaluation de la nue-propriété
La rente viagère
Le contexte juridique
Le calcul de la rente
Le cas particulier du droit d’usage et d’habitation
Les baux de longue durée
Les principaux contrats
L’indivision et les parts de sociétés civiles immobilières
Principes d’évaluation des parts indivises
Principes d’évaluation des parts de sociétés civiles
immobilières
L’ESTIMATION DANS LE CADRE DE L’EXPROPRIATION
Les grandes phases de la procédure d’expropriation
Le cadre de l’expropriation : l’utilité publique
La phase administrative
La phase judiciaire
Les principes d’indemnisation
La réparation du préjudice
Les règles de calcul de l’indemnité
Le cas particulier des terrains à bâtir et du tréfonds
Les indemnités accessoires
L’indemnité de remploi
Indemnités diverses
Indemnités dues aux locataires
CONSIDÉRATIONS GÉNÉRALES SUR LES MÉTHODES
D’ESTIMATION
Les méthodes d’estimation spécifiques à certains types de biens
Estimation des terrains à bâtir par compte à rebours
Estimation à partir du bilan financier prévisionnel
d’un marchand de biens
Méthodes dites professionnelles
Estimation par actualisation des valeurs antérieures
Principe
Limites
Estimation des immeubles en développement
Du bon usage des méthodes d’estimation
Les méthodes d’estimation sont simples ;
leur application judicieuse l’est beaucoup moins
Le fondement économique de chaque méthode d’estimation
trace les limites de son utilisation
Est-ce que deux méthodes valent mieux qu’une ?
Un bien peut-il avoir deux valeurs ?
C’est la compétence de l’expert qui fait la qualité
de l’expertise
Application des méthodes à l’estimation
des biens immobiliers urbains d’habitation
L’ESTIMATION DES APPARTEMENTS
Facteurs de la valeur
Facteurs liés à l’immeuble
Facteurs liés à l’appartement
Facteurs économiques
Pour les appartements loués : les conditions d’occupation
Définition des unités de mesure pour l’estimation par comparaison
Surface habitable
Surface utile pondérée (SUP)
Estimation des appartements libres
Estimation par comparaison au mètre carré habitable
ou utile pondéré
Estimation des annexes séparées
Estimation des appartements loués
Estimation par comparaison
avec d’autres appartements loués
Estimation à partir de la valeur libre
Estimation par capitalisation du revenu
L’ESTIMATION DES MAISONS INDIVIDUELLES
Les facteurs de la valeur
Situation
Facteurs liés au terrain
Facteurs liés aux constructions
Unités de mesure
Liste des unités de mesure utilisables
Relation entre surface habitable (ou utile pondérée)
et surface développée hors oeuvre pondérée
Exemples de coefficients de pondération
Méthodes d’estimation
Estimation par comparaison, terrain intégré
Estimation par comparaison, terrain non intégré
Estimation des maisons louées par capitalisation
du revenu
L’ESTIMATION DES TERRAINS À BÂTIR
Définition d’un terrain à bâtir
Au sens courant
Au sens du Code de l’expropriation
Facteurs de la valeur des terrains à bâtir
Particularités du marché des terrains à bâtir
Le fondement juridique de la valeur : la constructibilité
Estimation d’un terrain à bâtir pour
la construction d’une maison individuelle
Estimation par comparaison au lot
Estimation par comparaison au mètre carré de surface brute
Estimation par zones de valeurs décroissantes
Estimation d’un terrain à bâtir pour la construction d’un immeuble
collectif d’habitation et pour l’immobilier d’entreprise
Estimation par comparaison au mètre carré de surface brute
Estimation par la charge foncière
L’ESTIMATION DES IMMEUBLES DE RAPPORT MIXTES
Facteurs de la valeur
Situation
Caractéristiques techniques de l’immeuble
Situation locative
Les droits de préemption des locataires
Facteurs économiques : le marché des immeubles
de rapport
Estimation en bloc des immeubles de rapport
Estimation par capitalisation du revenu
Estimation par actualisation des cash-flows
Estimation par comparaison
Estimation par compte à rebours
Estimation lot par lot des immeubles de rapport
Les préalables juridiques
Estimation lot par lot dans le cadre
d’un partage successoral
Estimation lot par lot dans une opération
de valorisation immobilière par un professionnel
Partie •
ESTIMATIONS EN MATIÈRE COMMERCIALE
L’ÉVALUATION DES LOYERS COMMERCIAUX
Le cadre juridique : le Code du commerce (Livre er – Chapitre V)
Le statut des baux commerciaux ne s’applique que
dans des conditions strictes
Les relations bailleur-preneur
La fixation du loyer d’origine et le droit d’entrée
L’évolution du loyer au cours du bail
Le renouvellement
La fixation du montant du loyer renouvelé
Le principe du plafonnement
Le déplafonnement
La détermination de la valeur locative
La fixation de la valeur locative par expertise
L’ESTIMATION DES MURS DE BOUTIQUES
ET DES CENTRES COMMERCIAUX
Estimation des boutiques
Les facteurs de la valeur
Méthode d’estimation
Le marché des boutiques
Estimation des centres commerciaux
La spécificité des centres commerciaux
L’analyse de la rentabilité
Facteurs de la valeur
Méthode d’estimation
L’ESTIMATION DES BUREAUX, ENTREPÔTS,
LOCAUX D’ACTIVITÉ ET IMMEUBLES INDUSTRIELS
Estimation des bureaux
Définition des bureaux
La commercialité et les changements d’affectation
Facteurs de la valeur
Le marché des bureaux
Méthodes d’estimation
Estimation des entrepôts
L’évolution de la fonction entreposage-logistique
Les contraintes réglementaires et les produits
Facteurs de la valeur
Caractéristiques du marché
Méthodes d’estimation
Les locaux d’activité et les immeubles industriels
Les catégories de locaux
Facteurs de la valeur
Méthodes d’estimation
L’ESTIMATION DES HÔTELS ET DES IMMEUBLES
D’HÉBERGEMENT COLLECTIF
Estimation des hôtels
Les acteurs de l’hôtellerie
Le contexte juridique
La fixation du loyer : la méthode hôtelière
La méthode hôtelière nouvelle et le cas des hôtels neufs
L’estimation des « murs »
L’estimation de l’entreprise : murs et fonds
Les autres immeubles d’hébergement
Les résidences hôtelières
Les résidences pour étudiants
Les résidences pour personnes âgées
Les cliniques
DROIT AU BAIL ET INDEMNITÉ D’ÉVICTION
Le droit au bail
Le fondement de la valeur du droit au bail
Les facteurs de la valeur
Les méthodes d’estimation
L’indemnité d’éviction
Le fondement juridique
Modalités de calcul de l’indemnité d’éviction
DE L’ÉVALUATION DU FONDS DE COMMERCE
À L’ÉVALUATION DE L’ENTREPRISE
Les éléments constitutifs du fonds de commerce et de l’entreprise
Les éléments incorporels
Les éléments corporels
L’évaluation du fonds de commerce
Les évolutions de l’activité commerciale
Les facteurs de la valeur du fonds
Les méthodes d’estimation
Les approches de la valeur de l’entreprise
Évaluation par la rentabilité
Évaluation par l’actif net réévalué
L’ESTIMATION DES IMMEUBLES RURAUX
LES FACTEURS DE LA VALEUR
DES IMMEUBLES RURAUX
Définition de l’immeuble rural
La diversité des immeubles
La diversité des interventions demandées à l’expert
Facteurs physiques de la valeur
Qualité agronomique du sol
État cultural
Climat et microclimat
Facteurs conditionnant les facilités d’exploitation
Particularités concernant les prairies
Facteurs physiques de la valeur d’un corps de ferme
Facteurs économiques et sociologiques de la valeur
Le marché et les intervenants
Rentabilité des productions et droit de produire
Valeur d’agrément de la terre
Facteurs juridiques de la valeur
Statut des baux ruraux
Droit de préemption de la SAFER
Contrôle des structures
Attribution préférentielle
Droit de l’urbanisme
Facteurs fiscaux de la valeur
Droits de mutation
Impôt de solidarité sur la fortune
LES MÉTHODES D’ESTIMATION DES EXPLOITATIONS
AGRICOLES
Estimation des exploitations agricoles libres
Estimation par comparaison des parcelles et groupes
de parcelles homogènes
Estimation des exploitations entières
Estimation des exploitations agricoles louées
Estimation par comparaison directe
Estimation à partir de la valeur libre
Estimation par capitalisation du revenu
Les particularités des opérations d’expertise
Collecte de documents
Utilisation de la cartographie
Visite des bâtiments
Visite des terres
Les analyses de terres
L’analyse des comptes de gestion
La signification des lieudits
L’observation de la végétation cultivée
L’observation de la végétation spontanée :
notion de plante indicatrice
Les équipements valorisants
Notions sur l’estimation des vignobles
Facteurs de la valeur
Méthodes d’estimation
NOTIONS D’EXPERTISE FORESTIÈRE
Notions de sylviculture
Les essences forestières
Conduite des peuplements
Régénération de la forêt
Les facteurs de la valeur
Appréciation quantitative des réserves sur pied :
inventaire et cubage
Qualité des bois
Qualité du sol et adaptation des essences au sol
Climat et adaptation des essences au climat
Qualité des infrastructures
Valeur d’agrément
Facteurs économiques de la valeur :
le marché des grumes et le marché des forêts
Méthodes d’estimation
Estimation par fonds et peuplement
Estimation par comparaison
Estimation par capitalisation du revenu
Méthodes mathématiques d’estimation des bois et forêts
L’ESTIMATION DES CHÂTEAUX
ET GRANDES PROPRIÉTÉS D’AGRÉMENT
Facteurs physiques de la valeur
Usage
Époque de construction, qualité architecturale, décoration
Emplacement
État
Distribution, habitabilité, confort
Taille
Annexes bâties
Parc
Charges
Facteurs juridiques et économiques de la valeur
Classement ou inscription : le régime des Monuments
historiques
Locations
Droit de l’urbanisme
Le marché des châteaux
Les châteaux de domaines viticoles
Méthodes d’estimation des châteaux
Estimation d’un château, siège d’une activité économique
Estimation par comparaison
Estimation par le revenu
Méthodes à exclure
Partie •
LA PRATIQUE DE L’EXPERTISE IMMOBILIÈRE
LE DÉROULEMENT D’UNE OPÉRATION D’EXPERTISE
Opérations préalables à la visite de l’immeuble
La mission de l’expert
Constitution du dossier
Prise de connaissance du dossier
Visite de l’immeuble
Prévoir le temps nécessaire
Le déroulement de la visite
Recherches complémentaires
Enquêtes et recherches diverses
Étude du marché
Rédaction du rapport d’expertise
Diversité des rapports en fonction de la mission
Plan et contenu du rapport détaillé
Qu’est-ce qu’une bonne expertise ?
Liste de quelques erreurs trop communes
dans un rapport d’expertise
LES OUTILS DE L’EXPERT
Documentation
Fonds documentaire
Fichier de références
Données sur la mesure de la performance
de l’immobilier d’investissement
Banques de données
Les outils informatiques
La maîtrise des outils de base
Logiciels spécifiques
Mathématiques financières
Notions de base
Exemples d’application
EXEMPLES DE RAPPORTS D’EXPERTISE
Appartement
Immeuble de rapport mixte
Immeuble de bureaux avec actualisation des cash-flows
Estimation de la valeur locative d’une boutique
Fiche d’actualisation annuelle pour une SCPI
Fiche de résumé conclusif ACAM d’expertise quinquennale
pour les immeubles bâtis
Rapport d’expertise judiciaire : exemple de présentation
ANNEXES
Abreviations
Bibliographie
Le pouvoir d’achat du franc et de l’euro de à
Table de mortalité des années - pour la France
Valeur de quelques fonds de commerces selon les barèmes professionnels
et la jurisprudence
Estimation des immeubles de rapport par compte à rebours :
calcul de la TVA sur marge
Rapport du groupe de travail sur l’expertise immobilière du patrimoine
des sociétés faisant publiquement appel à l’épargne
Lire le livre Expertise immobilière en ligne
Téléchargement
Premier Lien الرابط الأول
أو : Ou
Deuxième Lien الرابط الثاني direct
أو : Ou
Deuxième Lien الرابط الثاني direct
Vedio Montre Comment Télécharger le livre هدا الفيديوا يظهر كيفية تحميل الكتاب
Bonne lecture
